Želim Kupiti Zemljište - Kako Odrediti Stvarni Trošak Zemljišta

2024 Autor: Sebastian Paterson | [email protected]. Zadnja izmjena: 2023-12-16 13:48

Tržišna vrijednost ili vrijednost u upotrebi?

Zašto koristim navodnike kada govorim o „tržišnoj vrijednosti“zemljišnih parcela? Pri određivanju tržišne cijene parcele, oni obično polaze od prosječne cijene kupovine slične po kvaliteti, lokaciji, površini, tipu korištenja zemljišnih parcela, proizvedenih u određenom (ne predugom) vremenskom periodu. U skladu s tim, što se više takvih transakcija analizira, tačnije se može odrediti cijena područja koje nas zanima.

Istovremeno, neophodno je da su transakcije izvršene koristeći slične finansijske šeme, bez ikakvih posebnih uslova za prenos prava vlasništva, ograničenja i tereta.

Međutim, u praksi upotreba ove tehnike ne daje uvijek objektivnu sliku stanja na tržištu. Do danas je tržište poljoprivrednog zemljišta tek počelo da se formira. Generalno, ozbiljan obim zemljišnih transakcija zabilježen je tek u posljednjih 5-6 godina. Da, u posljednjih godinu ili dvije došlo je do prilično velikog broja prenosa vlasništva, ali čini mi se uzaludnim vježbanjem utvrđivanja stvarnih otkupnih i prodajnih cijena za veliki broj parcela.

S jedne strane, ogroman broj poljoprivrednih parcela mijenja vlasnika kao rezultat postupka doniranja, iako zapravo postoje transakcije kupovine i prodaje. Budući da su transakcije donacija u stvari neopravdane transakcije, kako, u takvim slučajevima, procijeniti vrijednost imovine prenesene na novog vlasnika?

Da, i prilikom obavljanja transakcija prodaje zemljišta, vrlo često ugovor ukazuje na potcijenjenu vrijednost parcele - prvenstveno radi plaćanja manjeg poreza.

S druge strane, ne možete se voditi cijenama naznačenim u reklamnim ponudama za prodaju nekretnina. Prvo, vrlo često, kada prodaje zemljište, ima puno posrednika, koji dodaju 20 ili čak 40-50% od početne cijene parcele. Drugo, sami vlasnici zemljišta često namjerno izlažu predmete po previsokoj cijeni - uzimajući u obzir dalju trgovinu za pad. Kupcu je mnogo ugodnije kupiti nekretninu s popustom od 10-15%, a pritom se osjećati kao kompetentan poslovni čovjek. Treće, situacija na tržištu se često mijenja. Jedna od najtipičnijih opcija je kada se zemljišne parcele nude na prodaju po cijeni nižoj od one prethodno izložene. Na primjer, postoje druge parcele sa sličnim karakteristikama u blizini vaše parcele,a vlasnik ih je hitno odlučio prodati s velikim popustom zbog hitne potrebe za novčanim sredstvima.

Postoji još jedan razlog zašto je teško procijeniti tržišnu vrijednost određenih zemljišnih parcela, gotovo potpuno odsustvo hipotekarnog tržišta za zemljišne parcele.

Kao što sam gore rekao, do danas tržište zemljišta (posebno za parcele za komercijalne projekte, tj. Velike površine) još nije formirano. Obim transakcija na određenim teritorijama i metode njihove provedbe ne dopuštaju pouzdano provođenje analize dovoljne za tačnu i objektivnu procjenu vrijednosti zemljišta, analize koja bi mogla biti osnova za razmatranje zemljište kao predmet hipoteke bez privlačenja dodatnih garancija ili dodatnih financijskih garancija …

Mislim da ne, pogotovo ako ne koristimo nejasan izraz „tržišna vrijednost“, već govorimo o „potrošačkoj vrijednosti“ove ili one stranice. Ako se pod „tržišnom vrijednošću“razumijeva iznos za koji se parcela može prodati u datom trenutku, tada se prilikom procjene potrošačke vrijednosti ispituju mnogi faktori, uključujući glavne:

a) Dinamika promjene cijena za parcele slične u svim pogledima za kratkoročni (1-2 godine) i srednjoročni (5 godina) razdoblja.

b) Očekivana dinamika promjena cijena lokacije, uzimajući u obzir čimbenike kao što su dugoročni planovi za razvoj susjednog teritorija, politička i ekonomska situacija u određenom okrugu, regiji, subjektu federacije, promjene u ekološka situacija, klimatski procesi u određenom području, socijalni i demografski procesi itd. itd.

c) Analiza mogućih rizika u različitim područjima razvoja ove zemljišne parcele, mogućnost prevladavanja takvih rizika i proračun pripadajućih materijalnih troškova.

d) Prognoza likvidnosti zemljišne parcele u različitim fazama njenog razvoja.

Uprkos činjenici da odgovori na svaku od gornjih tačaka mogu biti prilično približni, njihova kombinacija, kada se proučava u okviru matematičkog modela, daje prilično tačan odgovor o potrošačkoj vrijednosti stranice, koja se shvata kao maksimalno dozvoljena novčani iznos čija investicija prilikom kupovine zemljišta osigurava isplativost daljnjeg razvoja lokacije.