Da Li Je Bilježnik Uvijek Potreban Prilikom Kupovine I Prodaje Zemljišta?

2024 Autor: Sebastian Paterson | [email protected]. Zadnja izmjena: 2023-12-16 13:48

Zakon predviđa dva oblika registracije ugovora za promet nekretninama.

Prva opcija je sklapanje sporazuma u javnobilježničkom uredu s naknadnom registracijom transakcije u Uredu savezne službe za registraciju (FRS - bivši RRB).

Druga, predviđena Građanskim zakonikom Ruske Federacije i Saveznim zakonom "O državnoj registraciji prava na nekretninama i transakcijama s njom", je zaključivanje sporazuma u jednostavnom pisanom obliku. Prema članu 550 Građanskog zakonika Ruske Federacije „Obrazac ugovora o prodaji nekretnina“, ugovor o prodaji i kupovini nekretnina zaključuje se u pisanom obliku sastavljanjem jednog dokumenta koji su potpisale strane. Kao što proizlazi iz zakona, takav sporazum ne zahtjeva obavezno ovjeru kod javnog bilježnika.

Razmotrimo prednosti i nedostatke svake od gore navedenih metoda.

Upisivanje u javnobilježničkoj kancelariji pojedinaca takvih dokumenata kao što su, na primjer, ugovor o zajmu, testament ili punomoć, u većini slučajeva je opravdano - osim u slučajevima predviđenim zakonom, javni bilježnik je jedini zastupnik zakona koji može ovjeriti dokument, potvrditi poslovnu sposobnost građana koji su ga potpisali. Dokument stupa na snagu od trenutka ovjere kod javnog bilježnika ili od trenutka navedenog u ovjerenom dokumentu. U slučaju da neke konfliktne situacije zahtijevaju pravni postupak, nema sumnje da je povjerenje u dokumente ovjerene kod javnog bilježnika veće nego u dokumente sastavljene u jednostavnom pisanom obliku, posebno ako je nemoguće da jedna od strana bude prisutna saslušanje.

Situacija s transakcijama nekretnina je drugačija. Dužnosti javnog bilježnika uključuju potvrđivanje činjenice zaključenja sporazuma o prometu nekretnina, potvrđivanje identiteta građana koji su potpisali sastavljeni dokument. Međutim, sporazum će stupiti na snagu tek nakon njegove registracije u UFRS-u, što traje deset radnih dana od datuma predaje dokumenata. Prirodno, prilikom podnošenja dokumenata na UFRS, nadležni službenici ove organizacije takođe moraju potvrditi identitet građana koji su zaključili ugovor, provjeriti ispravnost ugovora, vlasništvo nad otuđenom (stečenom) nekretninom. Odnosno, postupak registracije u UFRS-u apsolutno je isti, kako za javnobilježnički zaključen ugovor, tako i za sporazum koji su stranke sklopile bez učešća javnog bilježnika.

Jasno je da je ljudima koji su daleko od jurisprudencije prilično teško samostalno sastaviti ugovor, posebno u vezi sa transakcijama skupih nekretnina. U pravilu se prilikom sastavljanja takvih ugovora obraćaju pravnicima specijaliziranim za ovo područje prava.

Koja je razlika između sastavljanja ugovora sa notarom (koji je, naravno, i specijalista sa višom pravnom naobrazbom) i pravnika u oblasti korišćenja zemljišta?

A. Ako kontaktirate advokata, plaćanje za sastavljanje ugovora neće ovisiti o vrijednosti imovine. To omogućava strankama u transakciji da naznače stvarnu tržišnu vrijednost predmeta, bez obzira da li dogovarate sobu ili kupujete cijelu kuću. U javnobilježničkom ugovoru mnogi ne navode stvarnu tržišnu cijenu samo zato što se trošak registracije izračunava kao postotak vrijednosti nekretnine. Sudska praksa pokazuje da je često jedini dokaz da kupac plati prodavcu potvrda prodavatelja. Pretjerana gužva s računima može se izbjeći ako stranke u ugovoru naznače stvarnu vrijednost, što znači da je novac prebačen.

B. U javnobilježničkoj kancelariji od vas će se najvjerojatnije tražiti da koristite jedan od nekoliko standardnih obrazaca ugovora koji su više ili manje prikladni za vašu situaciju. Stručnjak u polju zemljišnog prava, nakon što je temeljito proučio karakteristike vaše određene transakcije, moći će sastaviti sporazum koji najbolje odgovara interesima strana, predvidjeti moguće rizike, ako je potrebno, dati preporuke i pomoći u prikupljanju dodatnih dokumenti koji isključuju mogućnost osporavanja transakcije u budućnosti. Moguć je i dogovor o daljnjoj pravnoj podršci vlasnika stečene nekretnine, na primjer, njenoj preprodaji, zakupu, rekonstrukciji itd. Nije isključena opcija u kojoj će vam advokat, pažljivo analizirajući dostavljene dokumente, preporučiti da u potpunosti odbijete ovu transakciju,motivisano ukazivanjem na moguće negativne scenarije. U konačnici, interesi strana u transakciji i advokat koji s njima komunicira u potpunosti se podudaraju, dok su funkcije javnog bilježnika svedene na jednostavnu izjavu o zaključenju sporazuma.

B. Ako sporazum treba izmijeniti prije nego što se podnese UFRS-u (na primjer, stranke su odlučile promijeniti vrijednost imovine ili je posao propao u posljednjem trenutku, ali prodavac je pronašao novog kupca spremnog za kupnju vlasništvo pod istim uvjetima), prodavač može samostalno prepisati gotov ugovor unošenjem ispravljenih podataka. Ako je ugovor sastavljen u notarskoj kancelariji, potrebno je ponovo se prijaviti kod javnog beležnika, platiti naknadu, odnosno započeti postupak iznova, što će rezultirati gubitkom vremena i novca. Pored toga, kako bi se izbjegle moguće komplikacije, poželjno je raskinuti prethodno sklopljeni sporazum, koji zahtijeva dobru volju obje strane i njihov zajednički posjet javnobilježničkom uredu.

Možemo li zaključiti da je pri zaključivanju poslova s nekretninama javni bilježnik „dodatna karika“?

Da, ali sa samo jednim i vrlo značajnim upozorenjem - pravnik koji je uključen u izradu ugovora mora biti visoko kvalificirani stručnjak u području korištenja zemljišta, imati iskustvo u zaključivanju sličnih ugovora, uspješno sudjelovati u parnicama vezanim za zemljišna pitanja, biti zaposlenik organizacije specijalizirane za podržavanje transakcija s nekretninama.